云开全站·appkaiyun官网 人和商业“大换血” 戴永革父子攻坚 防空洞神话落幕

经济观察报记者郭海飞和实习记者戴永革一手创立仁和地下商业帝国和“防空洞模式”，终于牢牢掌握了仁和商业控股有限公司的生死大权仁和商业（01387.HK）并提拔23岁的儿子戴斌担任执行董事。

6月30日，人和商业发布公告称，戴永革之妹秀丽浩肯将其间接持有的人和商业48.49%股权无偿转让给戴永革。转让完成后，戴永革累计持有人和商业49.35%的股权，成为人和商业的控股股东。

与此同时，戴永革对人和商业的董事会和高管团队进行了“重大变动”。同日，王路丁、金涛双双辞去仁和商业执行董事职务。王路丁也辞去仁和商业副总裁职务。仁和商业的营销推广职责由副总裁张桂如接任。另外两人，曾担任人和商业执行董事长七年的张大斌和王春荣，也从执行董事转为非执行董事，并双双终止副总裁职务。

在罢免仁和商业7名执行董事中的4名后，戴永革提拔23岁的儿子戴斌担任执行董事。戴斌2012年毕业于澳大利亚新南威尔士大学金融专业，将获得年度董事酬金120万港元，以及股息。至此，戴永革父子已占据仁和商业四名执行董事中的一半。戴永革对人和商业的控制力大大加强。

这一系列人事变动的背后，是人员和业务的损失以及经营困难。其去年年报显示，2013年仁和商业亏损高达17亿元，未来三年要偿还的债务高达80亿元。

2008年全球金融危机爆发时，仁和商业在香港成功融资33.9亿港元。戴永革家族所持股份市值达100亿港元，名列2008年福布斯和胡润中国富豪榜。 7月10日，人和商业股价已跌至0.37元/股。戴永革创造的“防空洞”创富神话即将结束。如何扭转亏损局面，将成为戴永革和他年幼的儿子面临的难题。

商业困境

7月9日中午，在哈尔滨商业中心东大直街地下商场二楼销售童装、玩具的张红（化名）正在进行最后的“清仓大甩卖”。

“我的‘窗口’八月份就到期了，生意不好，所以我就辞职了。”张宏说道。张宏所说的“窗户”是两堵墙，总共只有8平方米，里面摆满了儿童玩具和衣物。 “年租金十万元。”张宏强调，“格子间更贵！经营权卖给个人，租金很贵。”

虽然是午休时间，地下二楼也只有五六个卖儿童玩具的，但张宏的店铺门前依然没有人。 “生意好的时候一天能卖三四千，生意不好的时候连一千都卖不了。我们这里现在是二期，生意最好。如果到了第四期、第五期kaiyun体育app官网，就更惨了，根本就没有销量了。”人们。”

张宏所在的东大直街人和地下商城是哈尔滨商业中心南岗区人和商业“第一大道”二期。总建筑面积约27000平方米。 2001年开业，1992年开业，一期店是连通的。地下一层主要从事女装批发和销售，地下二层主要从事童装批发和零售。

2008年开业的哈尔滨“第一大道”六期项目，确实如张宏所说，“生意更惨了”。 7月10日中午，地下二层空荡荡的商店过道里居然有孩子在滑旱冰。几个不注意的店主正在用手机和iPad玩游戏。有些商店根本看不见。店老板走进去，发现他正躺在椅子上休息……

开业六年后，哈尔滨第一大道六期项目的不少商铺仍在装修中，商铺门前挂着“到期出售”的字样。作为人和商业的大本营和发源地，哈尔滨人和地下商城正逐渐被它所依赖的一些商户“抛弃”。仁和商业在全国其他城市的“防空洞模式”也陷入了困境。去年，仁和商业开发的“第一大道”项目在各地爆发争议。

据报道，由于生意惨淡、商场硬件条件较差，去年仁和商业与成都“第一大道”项目发生纠纷，共有256家商户要求退租，涉案金额可能达7亿元。此外，无锡招商广场的关闭也引起了轩然大波。武汉、大连、邯郸、莆田、赣州等地的项目今年以来也出现了管理不善或与租户发生冲突的情况。

与此同时，2012年以来，许多人力和商业项目进展缓慢。早在2011年，仁和商业就拿下天津西站地区大型地下商业项目，预计投资10亿元，打造10万平方米地下空间。计划于2013年竣工，但目前尚未开工。

此外，重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期预计竣工时间均由原计划2012年推迟至2014年，广东东莞虎门项目一期也推迟2012年至2014年，期间调整至2014年，广东东莞虎门二期项目变更为2014-2015。

仁和商业2013年年报显示，去年实现营业收入5.47亿元，创公司上市五年来新低，亏损17亿元。未来三年，它将需要偿还9亿美元的优先票据和24亿元人民币的债务。银行贷款，还款总额将高达80亿元。此外，仁和商业还有贷款担保约5亿元。

昔日辉煌

1980年以来，中国政府按照有关规定，鼓励民间和外资参与地下防空工程的开发。政府有权在战时无偿接管人防工程，但在和平时期，投资者可以使用和管理人防工程并获得由此产生的利益，包括租赁和转让设施内商铺的经营权。

戴永革和妹妹秀丽浩肯瞄准了“城市核心商务区交通大动脉下的人防工程”，为民众和企业创造了“防空洞”模式。

秀丽·霍肯，本名戴秀丽。她出生于哈尔滨，嫁给英国人后改姓霍肯。 1986年毕业于黑龙江大学中国文学专业，获学士学位。毕业后曾在哈尔滨日报社、珠海特区报社工作。 1991年，他赴英国留学，后转行金融业并定居。

1991年11月，哈尔滨市第一个商业性地下人防工程开工建设，建筑面积约15920平方米。这是位于哈尔滨市南岗区商务区东大直街下的“第一大道”一期。主要销售女装。 、时尚服饰批发零售业务。

1992年1月，仁和商业前身哈尔滨仁和公司由香港和思有限公司（以下简称“香港和思”）与哈尔滨南方公司投资设立，负责开发和经营项目的。

然后人们和企业开始在各地复制这个模式。截至2008年上市时，哈尔滨第一大道项目三期已开业，广州项目一期也已开业。广州“第一大道”总投资4.39亿元，约为哈尔滨三期项目总投资的两倍。

戴永革在2008年年报中表示，截至2008年底，人和商业已在广州二期、天津、哈尔滨四、五、六期、南昌、武汉、深圳、郑州二期、洛阳。总建筑面积超过130万平方米。

“国家鼓励和支持地下人防工程商业性开发利用。企业要商业性开发利用人防工程，必须先与当地政府签订合作协议，然后向人防部门报告。 ”国家人防办原副主任、人和商业独立非执行董事兼薪酬委员会和提案委员会主任委员王胜利告诉经济观察报，“民防与民防之间的合作主要有两种方式：人防工程和企业。一是改造利用现有人防工程，二是承包建设人防工程，然后进行商业开发利用。开发利用期限一般为40-50年。 ”

“良好的沟通和协调能力使集团能够与各个政府部门和公共服务部门（例如电力、水、燃气、电信和有线电视公司）高效合作。目前，所有项目已在1个月内完成并恢复正常。地面交通从开工到开通运营时间不到一年，最大限度降低了成本。 “地下工程对城市交通和居民日常生活的影响减少，”仁和商业在2008年年报中这样解释其能够获得大量地下人防工程的原因，“集团丰富的开发经验以及成功的业绩记录使我们在项目审批过程中获得了当地政府的高度信任和支持，这是我们的绝对优势。”

地下人防工程属于公益性质，不属于房地产开发。不仅可以规避房地产行业诸多法律法规和税收政策的限制kaiyun体育登陆网入口手机版，无需缴纳土地出让金和土地增值税，还免征房产税。此外，仁和商业哈尔滨三期和广州一期项目2008年均享受“两免三减半”的税收优惠，所得税税率仅为12.5%。

“我们所有的地下商场都享受政府的优惠政策和措施，与周边商业地产相比具有无可比拟的成本优势。”仁和商业表示，“成本主要是根据建筑成本。”仁和商业开发的地下商城建设成本约为每平方米8337元。

通过转让20%-30%商铺经营权（按建筑面积计算），仁和商业将一次性全额收回建筑开发成本，“一年内即可收回成本”。 “这将是一次至少20年，甚至更长时间的一次性转让。”中国商业地产联盟副理事长兼秘书长王永平告诉经济观察报。

但仁和商业不享有地下人防工程的土地使用权和产权，因此无法通过抵押获得银行开发贷款，转让经营权的商户也无法通过土地使用权和土地使用权抵押获得银行商业贷款。房屋产权。为此，仁和商业利用公司银行存款为购买、转让经营权的商户提供银行贷款担保。

“广州仁和和哈尔滨一期、二期、三期项目存入了特定金额作为偿还这些贷款的抵押品。这些存款将在相关经营权买家偿还相关贷款时释放。这些受限制的银行存款金额为10%-每笔贷款本金的15%。”仁和商业2008年年报称，仁和商业的限制性存款约为1.3亿元。

通过经营权转让和租赁相结合的方式，人和商业2008年实现收入30亿元，是2007年收入3.7亿元的8倍。其中，经营权转让收入大幅增长14倍，达到2007年的3.7亿元。 29亿元。 2008年，仁和商业平均租金达到每平方米2014元，比2007年的1708元上涨17.9%。

2009年，仁和商业的营收甚至突破了40亿元大关，实现全年归属于股东的净利润40亿元，是2008年19亿元的两倍多。2005年至2009年的毛利率为73%或2008年高达82.62%。

“当时瑞和商业之所以成功，是因为它位于核心商圈的地下，直接与地面的商场争夺租户和客流。”王永平说。 “地下一层的位置肯定比地上三层好，租金也便宜。”买家肯定愿意来这里，而且主要做批发和零售，卖的产品比逛街便宜。购物中心，所以肯定吸引了很多人。”

神话结束了

2008年上市后，戴永革加快了仁和商业全国扩张的步伐。除了广州二期、天津、哈尔滨四五六期、南昌、武汉、深圳、郑州二期、洛阳等10个项目获得国家相关批复外，仁和商业还瞄准了北京25个项目，长沙、成都。城市项目正在进行可行性研究或已提交开发申请。

截至2011年底，仁和商业已在全国开业零售及地下商场22家，总建筑面积近140万平方米，以及在建地下商场15家，总建筑面积​​156万平方米，核定储量20处。项目，项目储备总建筑面积超过500万平方米。

然而，民众和企业的收入却没有相应增长。 2011年仅实现营收约22亿元，仅为2009年42亿元的一半左右。今年，人和商业开始放缓发展速度。 “受中国宏观和信贷环境的影响，2011年是充满挑战的一年。集团放缓了项目建设规模，将主要精力放在在建项目上。购物中心的竣工开业，以及进一步提高现有商场的运营管理水平。”戴永革说。

2011年，仁和商业建筑面积由年初规划的150万平方米缩减至110万平方米。 2012年，没有新项目开工。

随着新开工项目的减少，人和商业的竣工项目也相应减少，支撑其收入的可转让经营权商铺面积也逐渐减少，其收入呈现断崖式下滑。

尽管经营租赁收入从2011年的3.6亿元增加到2012年的4亿元，但缓慢的租金增长难以弥补整体人力和商业收入的下降。 2012年年报显示，仁和商业当年仅实现营收约7亿元，仅为2011年22亿元的1/3左右。其中，转让经营权营收较19亿元下滑85.7% 2011年增至2.7亿元。 ，出让面积从7.8万平方米下降至1.4万平方米，出让价格也从每平方米24291元下降至19997元。

2013年仁和商业亏损17亿元，其中租金收入仅为4.5亿元，增长9%，转让经营权收入不足1亿元，同比下降下降65.7%。

在收入直线下降的时候，人们和企业的支出却在不断增加。截至2013年底，仁和商业尚有12个在建项目，总建筑面积130万平方米。此外，已核准项目19个，总储备面积480万平方米。目前正在建设和已核准的建设项目所需发展资金将达到200亿元以上。

为解决资金问题，仁和商业2010年至2011年共发行境外优先票据9亿美元（约56.2亿元），其中3亿美元优先票据（约18.72亿元）将得到偿还明年5月，剩余6亿美元优先票据（约37.44亿元人民币）需2016年9月至11月期间还款。

然而，截至2013年底，仁和商业的现金存款下降至人民币12.8亿元，公司近两年的营业收入甚至不足以支付约人民币17.65亿元的优先票据利息。此外，仁和商业还拥有来自银行及其他金融机构的贷款约24亿元。由于现金流压力，国际评级机构穆迪将仁和商事债务评级从Caa1下调至Caa3，使其成为“垃圾”债券。

对于仁和商业目前的困境，王永平表示，“仁和商业的经营权转让历时20年，很难统一经营和管理。一旦商场经营不好，商户的生意就不好了。”不好，没有人愿意一次性做完。”如果付几十年的租金去买所谓的经营权，销售就会陷入困境。 “饭跑跑”式的零售模式已经行不通了。投资者和商家不会像“猪强”一样永远跟随。你投资。”

RET执行董事张家鹏强调，人员和企业的快速扩张以及向三四线城市的大规模扩张也是当前困难的原因之一。 “三四线城市的消费和购买力不足以支撑其大幅扩张。”

“人防工程没有土地使用权kaiyun官方网站下载入口，没有法律的安全保障。而且，在三、四线城市，消费者对地下商铺的接受度不如一线城市，这导致了投资者对人和、三线城市商铺的不信任。购买热情有所下降。”中国购物中心联盟理事长郭增利补充道。

戴永革采取了一系列人事调整，试图扭转困境。

7月10日，仁和商业集团哈尔滨办事处的工作人员并不知道戴斌已被任命为执行董事，甚至不知道他是谁。他们很少见到自己的老板戴永革。 “老板在香港，不在这里，”他说。正在进行远程控制的戴永革父子能否扭转民众和企业亏损的局面，还有待观察。